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あなたのマンション購入の目的は、終の棲家としてであろうか。将来的に、あるいはすぐにでも、「売る」「貸す」を想定しての購入であろうか。マンションは自分のライフスタイルにあったものを選ぶことが鉄則である。だが、他人に「売る」「貸す」ことを将来的に想定するのであれば、「資産性」を備えていなければならない。そのためにはまず、多くの人が「住みたい」と考えるエリアに立地していること、つまり立地条件における優位性を大きく視野に入れることが必要である。立地条件の良いマンションは、中古であっても高い賃料と高い売却価格が見込めるのだ。 |
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マンションなど不動産は持っているだけではただ経費が出て行くのみ。地価には多少の上下があるものの、建物の価値は年月とともに減価していくため、収益を生み出さなければ実質的な目減りとなることが多い。不動産の運用にあたっては、資産性の高い物件を選ぶ必要があるが、高収益を得るには、「安く買って高く貸す」ことである。資産性が高いマンションかどうかを判断するインデックスを紹介しよう。 |
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「マンション利回り」とは、マンションの購入価格に対する、マンション所有者が賃貸して得られる賃料収入の年当たり割合である。 |
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【 東京都：新築マンション利回り（2007年） 】
■ 都内：4.16％
■ 都心5区
（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）：4.17％
■ 中央区：4.86％（墨田区に次いで第2位） |
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上記のデータは、2007年に都内で新築分譲されたマンションを対象とした、(株)不動産経済研究所の調査によるもの。管理費や修繕積立金、固定資産税を考慮しない表面利回りである。都心5区では、物件価格も高いがそれに見合う高賃料収入が得られているゆえの高利回り。中でも中央区の利回りは、東京都の区市別利回りで墨田区に次いで第2位の利回りである。
中央区の利回りに関しては、2000〜2005年がトップ、2006年が6位、2007年が2位という順位で推移している。2006年にランクが下がったのは、主に都区部の城東エリアの利回りが急激にアップしたため。しかし城東エリアの利回り上昇現象は一過性のもので、2007年になるとダウンしたが、中央区の数値は安定していることが見て取れる。
実際の運用にあたっては、管理費や税金などの経費を考慮し、手元にいくら残るかを考えねばならない。だが、投資や購入を検討しているマンションの予想利回りが、この数値より高ければ割安、低ければ割高と判断する目安となるだろう。
※参考資料
【中央区：新築マンション利回り】
■2006年：5.1%（荒川区、墨田区、立川市、江東区、台東区に次いで第6位）
■2005年：6.4％（2000年〜2005年で6年連続第1位）
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「マンションPER」の計算に使われる数値は、実は利回り計算と同じものであるのだが、こちらは、購入価格が年間賃料収入の何倍か、あるいは、購入価格の回収に何年分の賃料収入が必要かを指標としたもの。数値が小さいほど高収益となる。 |
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【日本橋界隈のマンションPERの低い（収益力の高い）駅】
■ 都営地下鉄新宿線岩本町駅：22.81
■ 東京地下鉄日比谷線小伝馬町駅：22.38
■ JR総武快速線馬喰町駅：20.88
■ 都営地下鉄大江戸線清澄白河駅：21.37
【都心部でマンションPERが同程度の駅】
■ JR山手線目白駅：20.94
■ 東京地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅：20.38
■ 都営地下鉄三田線神保町駅：20.52 |
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| 上記のデータは、(株)東京カンテイのプレスリリース（08.07.31）資料より引用。首都圏全体ではマンションPERの平均が26.39であったことを考えれば、上記の日本橋界隈の駅の収益性の高さがわかるであろう。いずれも物件の分譲価格と比較して高い賃料収入が見込めるため、投資コストの早期回収が可能となる。マンション価格、つまり購入に投資した資金を20年強の賃料収入で回収できることになり、効率の良い投資が可能となるのである。ちなみに目白駅や四谷三丁目駅、神保町駅なども同程度のマンションPERとなっている。都心部の六本木駅（マンションPER46.87）や赤坂見附駅（同45.43）、乃木坂駅（同38.92）、渋谷駅（36.39）など、高額なマンション価格のわりに賃料が低くマンションPERの高い（収益力の低い）駅と比べれば、その差は一目瞭然だ。 |
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いかがであろう。
不動産運用に高収益を求めるならば、永続的な高賃料収入が不可欠である。高賃料収入が見込める物件が見つかれば、初期の投資コスト（販売価格）とのバランスを判断すればよい。その判断に、利回りやマンションPERが役立つであろう。念を押すようだが、高賃料収入の維持には、何をおいても居住ニーズが欠かせない。多くの人が魅力を感じる立地条件が最重要ポイントとなる。
そういう意味では、日本橋・銀座・丸の内が日常生活圏となる立地の「GREENPARK RESIDENCE SERIES」は、この上ない立地といえるのではないか。
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※参考資料：GREENPARK RESIDENCE SERIES |
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「GREENPARK 東日本橋RESIDENCE」
Dタイプ 1LDK 40.75m2の場合
3240万円 予想賃料：161,000円
利回り：5.96％
マンションPER：16.77
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